万科怎么看疫情带来的影响？—

万科怎么看疫情带来的影响？

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2020-03-18 19:10
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责任编辑：成都事长

昨天晚间，万科召开 2019 年度业绩发布会，董事局主席郁亮的新感慨是：没想到在今天，『活下去』成了一个特别真实的存在。」

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昨天（3 月 17 日）晚间，万科召开 2019 年度业绩发布会，董事局主席郁亮的新感慨是：「万科始终是一家危机感驱动的公司。一年半之前，也就是 2018 年秋季例会，万科的主题词是『活下去』，当时我们只是处于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕。但没想到在今天，『活下去』成了一个特别真实的存在。」

当然，他也坦陈：「我在万科工作 30 年了，经历过 1998 年亚洲金融危机、2003 年非典、2008 年次贷危机，这中间我们有很多教训，也有很多经验，大体上每次我们在危机过后都能获得一些发展机会。」

我们借助这场业绩会，来集中感受一下万科在疫情之下如何看待现金流、降价、拿地、降息、物业、长租公寓等问题。

1、怎么看现金流？

◎郁亮〔万科集团董事局主席〕：万科始终追求「有利润的收入」和「有现金流的利润」。我们已经连续 11 年经营性现金流为正，我们在量入为出的同时保有足够的现金。我们始终不囤地、不捂盘、不拿地王，坚持为普通人盖好房子，今天为止万科销售中 92% 仍然是中小户型产品，这都是为了保证有足够的流动性。做到现金流的安全，万科才得以度过危机，并有更好的发展。

◎祝九胜〔万科集团总裁〕：总体来看，这次疫情对公司的影响是相当大的，销售回款的大幅度下降，并且也给未来 1-2 年的结算造成远期压力。

整体上我们认为（客户）来访也好，需求也好，有一个逐步恢复的过程。需求不会简单地消失，疫情以后会逐步释放，释放的节奏、速度还有待观察，这是一个客观的过程。

2、会不会考虑降价促销？^①

◎祝九胜〔万科集团总裁〕：企业并没有权力单方面决定销售价格，市场的价格是由消费者来定的。消费者愿意用什么价格买，决定了商品最后的价格。企业能做的事情是对消费者的行为进行预判。

所以，定价权是在客户手上的。从过往很多年的操作来说，集团也不会对一线价格管理提出具体的干预，我们也许有价格管理的原则与指引。具体到每个项目具体的情况，都是一线公司根据客户的需求，根据客户的访谈进行价格管理。这也正是我们长期坚持市场化机制的内在要求和本质含义。

3、会不会逆周期操作，在别人恐惧的时候贪婪买地？^②

◎张旭〔万科集团合伙人兼物流事业部首席合伙人〕：我们认为无论疫情怎么样，中国房地产的中长期趋势是不会发生根本性变化的，城市化的进程还会继续，人口和产业的聚集也不会停止。因此，我们的投资策略还会遵循既往的投资逻辑和投资原则。

4、全球降息和央行降准

对房地产行业有什么帮助？^③

◎祝九胜〔万科集团总裁〕：降息是全球应对疫情和经济问题的一种手段。单纯地分析降息影响，意义不大；需要结合全球经济环境的背景、疫情的影响综合考虑，这是一个非常复杂的宏观问题，确实也超出了公司的分析能力。

对公司来说，我们会坚持一贯的稳健策略，不设固定融资目标。

5、万科物业在疫情之后会有哪些新的发展策略？^④

◎祝九胜〔万科集团总裁〕：我们今天万科物业管理的 6.4 亿平方米里面，属于我们万科自己开发的楼盘已经一半都不到。

我们一直把「高满高收」作为基本盘。我们定的「高满意度」，是满意率至少 85% 以上，「高收缴率」是物业费收缴率至少 90% 以上。去年，「高满高收」项目占比提升了 6 个百分点，万科物业是做得不错的。

在疫情当中，他们的重要性得到集团内外部，特别是客户和政府的认可，也确实有一些新的机会——

第一个是在商业和写字楼业务方面，跟戴德梁行成立「万物梁行」。从成立的第一天起就是大中华区的第一名。万科物业的科技赋能、设施管理能力与戴德梁行的不动产评估交易及其它相应的管理能力，将整合在一起。希望在这块能够有所建树。

第二个是万科物业从最早的社区变到街区甚至城市片区。我们发现在很多城市里面一个大的片区都是万科物业在管理，比如以深圳的香蜜湖片区为例，里面几乎 90% 以上的住宅楼盘都是万科物业提供服务。我们不光走到了街区，我们也走到了城市片区。我们从珠海横琴开始，在政府的授权下管理城市或部分参与城市管理，我们在雄安新区、成都高新区、深圳坪山等很多地方，政府很首肯这种模式（城市空间整合服务模式），这种模式也会带来新的想象空间。

◎郁亮〔万科集团董事局主席〕：至于物业上市问题，大家对物业上市的问题特别热衷，我再次表明我的看法：我们物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间内没有上市计划；当人们把万科物业当成「城市服务商」的时候我们才会考虑让它上市，这点请大家耐心等一等，让它更好地成长以后再让它上市。

6、业界对长租公寓是比较悲观的，目前万科的进展如何？^⑤

◎朱旭〔董事会秘书〕：万科长期看好这个业务的未来，我们看到在中国存在 2 亿人口的租住需求。在租购并举的背景下，我们希望这个业务未来能够得到更多政策的支持。但坦率地说目前这个行业的发展存在一些客观的限制，我简要列举一下。

比如说从租赁住房来源来看，从房屋来源来看，非住改租政策在大多数城市还没有实施细则。第二，从建造标准来看，目前租赁住宅的建造标准基本上还是参照住宅的标准，但是这个标准跟租客真正的需求可能不一定完全匹配。第三，如果是商改租产品的租户，他们没法享受民用水电的优惠，无形中提高了生活成本，此外也难以享受城市居民公共配套的服务。最后还有一点，目前租赁住宅行业的税负是比较重的。

除了这些客观的限制，我们做经营性业务能力有待提升，服务意识也有待提升，客观和主观两方面的因素导致万科的长租公寓业务虽规模应是全国领先，但还在爬坡期和探索期。

我们相信未来国家会出台相应的政策支持，万科也愿意为城市的奋斗者提供租得起的房子和相应的配套服务。

注释：①关于降价的提问来自「彭博社」；②关于拿地策略的提问来自《明报》；③关于降息的提问来自《南华早报》；④关于万科物业的提问来自《华夏时报》；⑤关于长租公寓的提问来自《南方都市报》